Octombrie2026
Snapshot

Locuire accesibilă în România

De unde venim: douăzeci de ani de prețuri în UE

Indicele prețului locuințelor, 2015 = 100, date trimestriale Eurostat. Patru etape, de la boomul de dinainte de criză până la scumpirea continuă de după 2015.

Media UE-27
România
Sursa: Eurostat, indicele prețului locuințelor (prc_hpi_q), achiziții totale, serie trimestrială 2005-T1 – 2026-T1, 2015 = 100. Seria pentru România începe în 2009-T1, prima perioadă publicată de Eurostat.

Cât de mult s-au scumpit locuințele în UE din 2015

2015 este punctul de pornire (0%). La click, urmărim an cu an ritmul schimbării prețurilor până azi.

fără date

Sursa prețurilor: Eurostat, indicele anual al prețurilor locuințelor (prc_hpi_a), 2015=100. Harta arată ritmul anual; clasamentul din dreapta păstrează creșterea cumulată față de 2015. Grecia nu raportează indicele. Prețul pe metru pătrat: Deloitte Property Index (ediția 2024). Valorile de ancoră sunt prețurile medii cerute din 2024; Franța este pe locuințe vechi, România pe toate locuințele (noi + vechi), iar unele țări lipsesc din sursa Deloitte. Pentru restul anilor, prețurile sunt reproiectate cu HPI anual Eurostat.

01

Paradoxul locuirii

butoanele apar doar cu tasta O

România · Eurostat EU-SILC · BNR

Ne deținem locuințele. Aproape nu ne împrumutăm ca să le avem. Și totuși locuim în unele dintre cele mai înghesuite condiții din Europa.

Proprietate aproape universală, credit ipotecar aproape inexistent — și cele mai aglomerate și mai precare locuințe din UE, cu restanțe în creștere rapidă.

Avem locuința4 indicatori
Dar cum locuim?5 indicatori · 2023–2025
Surse: Eurostat, EU-SILC — regim de proprietate (ilc_lvho02), supraaglomerare (ilc_lvho05a), camere pe persoană (ilc_lvho03), deprivare severă de locuire (ilc_mdho06a), restanțe (ilc_mdes05), povara costurilor pe grade de urbanizare (ilc_lvho07d); date 2025, mai puțin deprivarea severă, unde ultimul an disponibil e 2023. Finanțarea tranzacțiilor prin credit: BNR, Rapoartele asupra stabilității financiare din iunie 2025 și iunie 2026; 42% este raportul dintre numărul creditelor ipotecare noi și numărul tranzacțiilor imobiliare. Clasamentele sunt între cele 27 de state membre.

România · Omnibus online AHA Moments, septembrie 2026 · 18–65 ani

Familia și cercul apropiat amortizează intrarea în piață. Venitul deschide creditul. Dar presiunea locuirii rămâne vizibilă și pentru gospodăriile obișnuite.

Acces și tranziție3 perspective
Cât de greu o susținem3 perspective
Sursa: Omnibus AHA Moments, septembrie 2026, sondaj online, N = 1.000, 18–65 ani, urban și rural. Pentru întrebarea „G2. În ultimele 12 luni, s-a întâmplat ca gospodăria ta să nu poată plăti la timp, din motive financiare, una sau mai multe dintre următoarele cheltuieli?”, „restanță” = „da, o dată” + „da, de două ori sau mai mult”. Raportul cost/venit din cardul 4 este raportul dintre mediile segmentului și nu indicatorul Eurostat de housing-cost overburden.

02

Cât costă, de fapt

Trei feluri de a citi același preț: față de inflație, față de tipul locuinței și față de orașul în care stai.

butoanele apar doar cu tasta O

Nominal batem recordul. În termeni reali, suntem sub nivelul din 2015.

Indicele nominal a ajuns la 174 în T1 2026, față de 100 în 2015. Ajustat cu inflația, același indice e la 93: locuințele s-au scumpit mai încet decât restul prețurilor din economie.

Ruptura se vede în 2022–2023, când inflația a depășit clar ritmul locuințelor, și reapare acum: +7,8% nominal față de −3,7% real în ultimul an.

Seria reală e indicele Eurostat deflatat cu deflatorul consumului gospodăriilor. Nu măsoară costul de construcție și nici marja dezvoltatorilor.

Prețul locuințelor în România

indice trimestrial, 2015 = 100, T1 2010 – T1 2026

Nominal
Real, ajustat cu inflația
Nivelul prețurilor 2015 = 100

Sursa: Eurostat — House price index (prc_hpi_q) și House price index, deflated (tipsho30).

Locuințele noi nu cresc mai repede. Cresc în salturi.

În T1 2026 cele două serii ajung practic la același nivel, în jur de 170. Drumul a fost însă diferit: locuințele existente au urcat constant, cele noi au recuperat în reprize.

Din 2015, variația anuală a locuințelor noi a fost de aproape două ori mai instabilă. Iar în 2025 existentele au crescut mai repede în toate cele patru trimestre.

Locuințe noi față de locuințe existente

indice trimestrial, 2015 = 100, T1 2010 – T1 2026

Total
Existente
Noi
Nivelul prețurilor 2015 = 100

Sursa: Eurostat — prc_hpi_q, achiziții de locuințe noi și de locuințe existente.

Cluj e cel mai scump oraș, dar Bucureștiul crește cel mai repede.

La Cluj metrul pătrat costă 3.312 €, cu 44% peste București. Tot Clujul a urcat cel mai mult din 2015, cu +210%.

Ritmul de azi s-a mutat însă: Bucureștiul are cea mai mare creștere anuală, +9,4%. În Iași și Constanța, locuințele noi cresc cu aproape 4 p.p. mai repede decât cele existente.

Primele zece orașe

preț pe metru pătrat, creșterea din ultimul an și cea cumulată din 2015

August 2026
Preț și ritm de creștere €/m², ultimul an și din 2015
Ritmul anual: noi și existente două valori pe oraș

03

Prețul nu e tot

O locuință poate fi ieftină și, în același timp, dificil de cumpărat. De aici încolo întrebăm cine și-o permite.

butoanele apar doar cu tasta O

Trei forțe

Accesibilitatea este o intersecție între cât costă locuința, cât costă finanțarea achiziției și cât poate susține cumpărătorul.

Preț locuință nouă

—

mai scumpă → povară mai mare

Dobândă ipotecară

—

mai scumpă → povară mai mare

Salariu mediu lunar

—

mai mare → povară mai mică

Cum măsurăm accesibilitatea locuinței?

Întrebarea 1

Este locuința scumpă în raport cu venitul?

Ne uităm la dinamica prețurilor față de dinamica veniturilor, dar și la nivelul absolut al prețului raportat la salariul mediu net.

OECD: HPI / venit disponibil per capita
Level check: 55 m² / salariul net anual
Întrebarea 2

Poate cumpărătorul să o finanțeze?

Introducem avansul, maturitatea creditului, dobânda și pragul DSTI. Aici costul banilor poate schimba complet imaginea.

Povara creditului: rata / salariul net lunar
BNR Index accesibilitate: venit efectiv / venit necesar
Întrebarea 3

După rată, mai rămân bani pentru un trai rezonabil?

Nu mai întrebăm doar cât costă locuința, ci ce marjă rămâne după plată.

BNR PTI: preț / (net − minim)
Buffer: net − rată − minim

România în Europa · 2015 → 2024

Este locuința scumpă în raport cu puterea economică?

Dinamicapreț vs venit, 2015 = 100
Nivelul absolutani de salariu net pentru 55 m²
Surse: Eurostat — indicele prețului locuințelor (prc_hpi_q) și venitul disponibil brut al gospodăriilor pe locuitor (B6G, nama_10_hh); salariul net mediu anual (earn_nt_net); preț pe metru pătrat ancorat în Deloitte Property Index 2024 și reproiectat în timp cu indicele Eurostat. Model: apartament de 55 m².
Dinamica acoperă cele 18 state cu serie completă de venit disponibil; nivelul absolut, cele 19 state cu preț pe metru pătrat.

Costul banilor · 2024

Locuința este relativ accesibilă. Finanțarea ei, nu.

Același apartament de 55 m², același salariu, dar acum cu banca în ecuație: avans de 15%, credit pe 25 de ani, dobânda din fiecare țară.

Preț / salariu net— Rata din salariu— —
Efectul: rata din salariul net2024 · % din salariul net lunar
Cauza: dobânda ipotecară2024 · creditele noi
Surse: dobânzi ipotecare BCE (credite noi pentru locuințe); salariu net mediu Eurostat (earn_nt_net); preț pe metru pătrat ancorat în Deloitte Property Index 2024. Model: 55 m², avans 15%, credit pe 25 de ani, dobândă fixă la nivelul anului.
Linia de 45% este pragul de referință al modelului și cuprinde doar rata ipotecară. Regula BNR se aplică la toate ratele gospodăriei și este 40%, cu 5 puncte în plus la prima locuință.

Ce dobândă ar fi încăput în buget · 2023 → 2026

Cât ar fi trebuit să fie dobânda, ca rata să încapă într-un salariu mediu?

Pentru același apartament de 55 m², cu avans de 15% și credit pe 25 de ani, calculăm dobânda la care rata ar fi atins exact pragul DSTI. Linia portocalie este dobânda de referință efectivă; distanța până la prag este dobânda pe care cumpărătorul nu și-a permis-o.

Model: apartament de 55 m² la prețul mediu pe metru pătrat al fiecărui an, avans 15%, credit pe 25 de ani cu dobândă fixă, cumulat locuințe noi și vechi. Dobânda simulată este nivelul la care rata lunară ajunge exact la 45%, respectiv 40%, din salariul net mediu lunar.
Dobânda de referință: media BCE pentru creditele noi de locuințe. Pragul BNR este 40% din venitul net, cu 5 puncte în plus la prima locuință.

Ce rămâne după rată · 2024

După rată și traiul minim, unui salariat din România îi mai rămân 47 de euro pe lună.

Din salariul net mediu scădem rata din model și coșul minim de trai, aproximat prin salariul minim net. Ce rămâne este marja lunară: banii pentru tot ce nu este locuință și supraviețuire.

Din ce se compune salariul% din salariul net · linia marchează salariul întreg
Cât rămâne, în banieuro pe lună, după rată și traiul minim
Marja care nu ține — —
Metodă: salariu net mediu Eurostat (earn_nt_net), rata din modelul comun (55 m², avans 15%, credit pe 25 de ani, dobânda anului), coș minim de trai egal cu salariul minim net, similar metodologiei BNR din Raportul de stabilitate financiara 2025. Cifrele sunt orientative și nu reproduc calculele BNR. Acoperire: 15 state cu serie completă de salariu minim; lipsesc Danemarca, Italia, Austria și Finlanda (fără salariu minim național), plus Cipru, Bulgaria, Estonia, Letonia, Lituania, Suedia, Irlanda și Malta.

Sinteză · România în Europa · 2024

Cu cât intrăm mai adânc în tranzacție, cu atât România coboară.

Aceleași state, patru măsuri diferite. Prima privește evoluția prețurilor față de venituri, a doua nivelul absolut al prețului, a treia adaugă costul banilor, a patra întreabă ce mai rămâne la finalul lunii.

Cum se citește: fiecare linie este un clasament, de la cea mai favorabilă poziție în stânga la cea mai puțin favorabilă în dreapta. Fiecare reper este o țară; bulina colorată este România. Toate cifrele sunt cele din slide-urile anterioare, pe modelul de 55 m², avans 15% și credit pe 25 de ani.
Acoperirea diferă: 18 state au serie completă de venit disponibil, 19 au preț pe metru pătrat, iar 15 au salariu minim, folosit ca prag de subzistență.

04

Înapoi acasă

Aceleași întrebări, coborâte la nivelul celor 41 de municipii reședință de județ.

butoanele apar doar cu tasta O

Municipii reședință de județ · iunie 2026

București, ani de salariu— București, ce rămâne— —
Cât costă locuința—
Ce rămâne după ratăeuro pe lună, după rată și coșul minim de trai
Model: —. Prețurile și salariile nete (pe județ) sunt cele raportate de INS aferent lunii iunie 2026; dobânda este media BCE pentru creditele noi de locuințe, ianuarie–iulie 2026; coșul minim de trai este salariul minim net convertit la cursul mediu al lunii iunie.
Octombrie2026
Locuire accesibilă în România

Mulțumesc

Florian Filat

0745-316613

www.iov.ro

Editare texte & grafice Click pe text sau pe eticheta din grafic. Poți schimba textul, mărimea și culoarea; trage de margini pentru mărime, de ✥ pentru mutare. Esc salvează · Ctrl+S descarcă o copie.